Allgemeine Erläuterungen zum Mietspiegel 2009
1. Dieser Mietspiegel ist eine Orientierungshilfe, die den
Vertragspartnern die Möglichkeit bieten soll, im Rahmen
ortsüblicher Entgelte eigenverantwortlich die Miethöhe zu
vereinbaren. § 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt das Verfahren bei Mieterhöhungen. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Beachtung der gesetzlichen Fristen verlangen, wenn die bisherige Miete
vereinbaren. § 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt das Verfahren bei Mieterhöhungen. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Beachtung der gesetzlichen Fristen verlangen, wenn die bisherige Miete
- seit 15 Monaten unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhungen nach Modernisierung) und
- die angestrebte Miete, die üblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. Ortsüblich ist die Miete, die in Gütersloh für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Durchschnitt verlangt und bezahlt wird.
2. Die nachfolgenden Übersichten enthalten Eckwerte, von denen im
Einzelfall nach oben wie nach unten abgewichen werden kann. Die
Mietrahmen beziehen sich auf Wohnungen von etwa 40 bis 100 qm. Für
kleinere bzw. größere Wohnungen können sich Zu- bzw.
Abschläge ergeben. Die Mietwerte sind für Appartements
(abgeschlossene kleinere Wohnungseinheiten mit Küche/Kochnische,
Bad/Dusche, WC und Sammelheizung) nur bedingt anwendbar.
3. Die nachfolgenden Obersichten gelten für Wohnungen in "mittlerer Wohnlage" (der sog. Normalwohnlage) und für Wohnungen in "guter Wohnlage Für Wohnungen in 'einfacher Wohnlage' kann ein Abschlag von bis zu 10% und für Wohnungen in "bester Wohnlage' ein Zuschlag von bis zu 10% vorgenommen werden.
4. Die nachfolgenden Obersichten gelten für Wohnungen, die mit Sammelheizung, WC, Bad oder Dusche ausgestattet sind (Standardwohnungen). Für Wohnungen, bei denen eine Sammelheizung, ein WC, ein Bad oder eine Dusche fehlt, kann ein Abschlag von jeweils 10% gegenüber dem Mietpreis für eine Standardwohnung vorgenommen werden.
5. Altbauwohnungen, die so umfassend modernisiert worden sind, dass die hierfür aufgewendeten Kosten mindestens 1 /3 der Baukosten für einen vergleichbaren Neubau betragen haben, können in die Kategorie des Jahres der Durchführung der Modernisierung eingeordnet werden. Eine Altbauwohnung ist nur dann umfassend modernisiert, wenn Ausstattung, Größe und Beschaffenheit der Wohnung im wesentlichen der einer Neubauwohnung entsprechen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn der Wohnwert der Wohnung durch weitergehende Maßnahmen, wie Einbau energiesparender Heizungsanlagen, Dämmung der Außenwände, Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, des Schallschutzes, der sanitären Einrichtungen, Einbau von neuzeitlichen Fenstern, Verbesserung der Wasserver- und -entsorgung u.a. nachhaltig verbessert wird.
3. Die nachfolgenden Obersichten gelten für Wohnungen in "mittlerer Wohnlage" (der sog. Normalwohnlage) und für Wohnungen in "guter Wohnlage Für Wohnungen in 'einfacher Wohnlage' kann ein Abschlag von bis zu 10% und für Wohnungen in "bester Wohnlage' ein Zuschlag von bis zu 10% vorgenommen werden.
4. Die nachfolgenden Obersichten gelten für Wohnungen, die mit Sammelheizung, WC, Bad oder Dusche ausgestattet sind (Standardwohnungen). Für Wohnungen, bei denen eine Sammelheizung, ein WC, ein Bad oder eine Dusche fehlt, kann ein Abschlag von jeweils 10% gegenüber dem Mietpreis für eine Standardwohnung vorgenommen werden.
5. Altbauwohnungen, die so umfassend modernisiert worden sind, dass die hierfür aufgewendeten Kosten mindestens 1 /3 der Baukosten für einen vergleichbaren Neubau betragen haben, können in die Kategorie des Jahres der Durchführung der Modernisierung eingeordnet werden. Eine Altbauwohnung ist nur dann umfassend modernisiert, wenn Ausstattung, Größe und Beschaffenheit der Wohnung im wesentlichen der einer Neubauwohnung entsprechen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn der Wohnwert der Wohnung durch weitergehende Maßnahmen, wie Einbau energiesparender Heizungsanlagen, Dämmung der Außenwände, Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, des Schallschutzes, der sanitären Einrichtungen, Einbau von neuzeitlichen Fenstern, Verbesserung der Wasserver- und -entsorgung u.a. nachhaltig verbessert wird.
Hinweis: Liegt keine umfassende Modernisierung' (sog."1/3 Grenze")
vor, bleibt § 559 BGB unberührt (Modernisierungszuschlag in H6he von 11 % der
aufgewendeten Modernisierungskosten).
»Mietspiegel 2009«
Besondere Erläuterungen zur Tabelle des Mietspiegels 2009
1. Wohnlage -
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten
oder ähnlichen Merkmale überwiegend zutreffen.
Einfache Wohnlage
Wohnungen im Bereich von Industrieanlagen, starke Lärm- oder Geruchsbelästigung, Wohnungen mit wenig Licht, Luft und Sonne, keine öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe, ungünstige Einkaufs- möglichkeiten, kaum Frei- und Grünflächen.
Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiraume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, mit Baumpflanzungen an Straße bzw. In Vorgärten, im Wesentlichen nur Anliegerverkehr, verkehrsberuhigte Zone, gute Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen, günstige Verbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Beste Wohnlage
Aufgelockerte Bebauung, überwiegend Familienheime, ruhige Wohngegend, Durchgrünung des gesamten Wohngebietes, sonstige Verkehrsverbindung.
2. Miete - Die Tabellenwerte geben die Kaltmiete ohne die Betriebskosten an. Betriebskosten
(§ 27 Zweite Berechnungsverordnung - II. BV - in der z. Zt. gültigen Fassung) sind z.B. Wassergeld, Entwässerungsgebühren, Hausbeleuchtung, Schornsteinfegergebühren, Grundsteuer, Hausversicherungen, Müllabfuhrgebühren, Straßenreinigungsgebühren. Die Erhebungsart richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen. Für die Heizungskosten wird empfohlen, angemessene Abschlagszahlungen zu vereinbaren.
3. Besondere Merkmale - Innerhalb des Mietrahmens sind die nachstehenden Merkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) zu berücksichtigen. Diese können in besonderen Fällen zur Über- und Unterschreitung der Eckwerte führen.
Art
Entscheidend ist die grundsätzliche Struktur der Wohnung, z.B. Ein- oder Mehrfamilienhaus, abgeschlossene Wohnung bzw. nicht abgeschlossene Wohnung.
Größe
Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Raume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage. Für die Wohnflächenberechnung ist von den Vorschriften der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - auszugehen.
Art der Fenster: z.B. Einfach- oder Doppelfenster, Aluminiumfensterrahmen, Spezialverglasung.
Art der Beheizung: z.B. Zentralheizung, Etagenheizung, Niedrigenergieheizung.
Sanitärausstattung: z.B. Bad und WC getrennt, zusätzliches Bad bzw. Dusche, zusätzliches WC, zentrale Warmwasserversorgung, Warmwasserbereiter im Bad.
Weitere Ausstattung: z.B. Fahrstuhl, Müllschlucker, Türsprechanlage, Kabelanschluss, Kücheneinbauteile, Einbauschränke, Möbel. Für das Mobiliar ist ein angemessener Zuschlag zu berücksichtigen.
Grundrissgestaltung: Verhältnis von Haupträumen, Größe und Höhe der Räume, gefangene Räume, langer Flur.
Sonstiges: Baulicher Zustand der Wohnung und Unterhaltung des Gebäudes - Fenster, Fußböden, technische Einrichtungen, Treppenhaus, Fassade.
Lage im Gebäude: Wohnungslage im Gebäude: Vollgeschoss - Dachgeschoss - Kellergeschoss, Vorderhaus - Hinterhaus. Üblich ist es, dass Erdgeschosswohnungen und Wohnungen vom 3. Geschoss an in der Regel einen etwas geringeren Mietpreis haben als Wohnungen im 1. oder 2. Geschoss (Geschossdifferenzierung). Bei einem mehrgeschossigen Gebäude mit Fahrstuhl kann sich eine andere Beurteilung ergeben.
Einfache Wohnlage
Wohnungen im Bereich von Industrieanlagen, starke Lärm- oder Geruchsbelästigung, Wohnungen mit wenig Licht, Luft und Sonne, keine öffentlichen Verkehrsmittel in der Nähe, ungünstige Einkaufs- möglichkeiten, kaum Frei- und Grünflächen.
Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiraume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, mit Baumpflanzungen an Straße bzw. In Vorgärten, im Wesentlichen nur Anliegerverkehr, verkehrsberuhigte Zone, gute Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen, günstige Verbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Beste Wohnlage
Aufgelockerte Bebauung, überwiegend Familienheime, ruhige Wohngegend, Durchgrünung des gesamten Wohngebietes, sonstige Verkehrsverbindung.
2. Miete - Die Tabellenwerte geben die Kaltmiete ohne die Betriebskosten an. Betriebskosten
(§ 27 Zweite Berechnungsverordnung - II. BV - in der z. Zt. gültigen Fassung) sind z.B. Wassergeld, Entwässerungsgebühren, Hausbeleuchtung, Schornsteinfegergebühren, Grundsteuer, Hausversicherungen, Müllabfuhrgebühren, Straßenreinigungsgebühren. Die Erhebungsart richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen. Für die Heizungskosten wird empfohlen, angemessene Abschlagszahlungen zu vereinbaren.
3. Besondere Merkmale - Innerhalb des Mietrahmens sind die nachstehenden Merkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) zu berücksichtigen. Diese können in besonderen Fällen zur Über- und Unterschreitung der Eckwerte führen.
Art
Entscheidend ist die grundsätzliche Struktur der Wohnung, z.B. Ein- oder Mehrfamilienhaus, abgeschlossene Wohnung bzw. nicht abgeschlossene Wohnung.
Größe
Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Raume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage. Für die Wohnflächenberechnung ist von den Vorschriften der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - auszugehen.
Ausstattung und Beschaffenheit:
hier
sind u.a. folgende Merkmale zu berücksichtigen.
Art der Fenster: z.B. Einfach- oder Doppelfenster, Aluminiumfensterrahmen, Spezialverglasung.
Art der Beheizung: z.B. Zentralheizung, Etagenheizung, Niedrigenergieheizung.
Sanitärausstattung: z.B. Bad und WC getrennt, zusätzliches Bad bzw. Dusche, zusätzliches WC, zentrale Warmwasserversorgung, Warmwasserbereiter im Bad.
Weitere Ausstattung: z.B. Fahrstuhl, Müllschlucker, Türsprechanlage, Kabelanschluss, Kücheneinbauteile, Einbauschränke, Möbel. Für das Mobiliar ist ein angemessener Zuschlag zu berücksichtigen.
Grundrissgestaltung: Verhältnis von Haupträumen, Größe und Höhe der Räume, gefangene Räume, langer Flur.
Sonstiges: Baulicher Zustand der Wohnung und Unterhaltung des Gebäudes - Fenster, Fußböden, technische Einrichtungen, Treppenhaus, Fassade.
Lage im Gebäude: Wohnungslage im Gebäude: Vollgeschoss - Dachgeschoss - Kellergeschoss, Vorderhaus - Hinterhaus. Üblich ist es, dass Erdgeschosswohnungen und Wohnungen vom 3. Geschoss an in der Regel einen etwas geringeren Mietpreis haben als Wohnungen im 1. oder 2. Geschoss (Geschossdifferenzierung). Bei einem mehrgeschossigen Gebäude mit Fahrstuhl kann sich eine andere Beurteilung ergeben.